Diritto di superficie sul tetto: il contratto dietro l’“affitto”
Tutti dicono “affittare il tetto”. Il contratto che firmiamo, però, non è una locazione: è un diritto di superficie. Ecco che cosa cambia per te.
Che cos’è, in parole semplici
Il diritto di superficie è previsto dal codice civile (articolo 952 e seguenti). Chi possiede un immobile può concedere a un altro soggetto il diritto di costruire e mantenere un’opera sopra di esso, restandone proprietario. Nel nostro caso l’opera è l’impianto fotovoltaico e il “sopra” è la copertura del tuo edificio.
Per tutta la durata del contratto, quindi, le proprietà sono due e restano distinte: l’edificio è tuo, l’impianto è della società che lo ha realizzato.
Perché non una semplice locazione
| Locazione del tetto | Diritto di superficie | |
|---|---|---|
| Natura | Diritto personale di godimento | Diritto reale, distinto dalla proprietà dell’edificio |
| Forma | Contratto scritto | Atto notarile, trascritto nei registri immobiliari |
| Durata | Non oltre 30 anni | 25 o 30 anni, fissati nell’atto |
| Impianto | Il conduttore usa il tetto | La società è proprietaria dell’impianto per tutta la durata |
| Vendita dell’immobile | Va gestita caso per caso | Il diritto segue l’immobile: chi compra subentra |
Un impianto su una copertura da 5.000 mq è un investimento importante, che si ripaga in molti anni. Chi lo finanzia ha bisogno di un titolo stabile; chi concede il tetto ha bisogno di un contratto chiaro, firmato davanti a un notaio, che resti valido anche se cambiano le persone o le società coinvolte. Il diritto di superficie dà entrambe le cose.
Che cosa resta a te
- La proprietà dell’edificio e di tutto ciò che sta sotto la copertura.
- L’uso degli spazi: produzione, magazzino, uffici proseguono come prima.
- La libertà di locare l’immobile a terzi o di venderlo.
- Il compenso, annuale oppure in un’unica soluzione.
Che cosa si scrive nel contratto
Ogni contratto è costruito sull’immobile a cui si riferisce. Di norma regola questi punti:
- la porzione di copertura concessa e gli spazi tecnici necessari (cabina, passaggi dei cavi);
- la durata, 25 o 30 anni;
- il compenso e il modo in cui viene pagato;
- gli eventuali lavori sul tetto anticipati dalla società, come la bonifica dell’eternit o il rifacimento della copertura, e come vengono scalati dal compenso;
- gli accessi al tetto per la manutenzione dell’impianto;
- le coperture assicurative e le responsabilità di ciascuna parte;
- la sorte dell’impianto alla scadenza.
E quando il contratto finisce?
Il codice civile prevede che, alla scadenza del diritto di superficie, ciò che è stato costruito passi al proprietario dell’immobile, salvo che le parti abbiano stabilito diversamente. Per questo il contratto dice in modo esplicito che cosa accade all’impianto al termine dei 25 o 30 anni. È uno dei punti di cui si parla già nella lettera di intenti: chiedici di spiegartelo prima di firmare qualsiasi cosa.
Quando si firma
Non subito. Prima c’è lo studio preliminare, poi la lettera di intenti con l’offerta economica, poi il progetto e la richiesta di connessione alla rete. Il contratto preliminare davanti al notaio arriva solo quando il preventivo di connessione conferma che l’impianto si può fare a costi sostenibili. La sequenza completa è in come funziona.
Questa pagina spiega il funzionamento generale e non sostituisce una consulenza. Prima di firmare, fai leggere la proposta al tuo notaio e al tuo commercialista: il trattamento fiscale del compenso cambia a seconda che a concedere il tetto sia una società, una persona fisica o un’impresa agricola.
Vuoi capire se il contratto fa al caso del tuo immobile? Chiama il numero verde 800 955 358.
Domande sul contratto
Con il diritto di superficie perdo la proprietà del capannone?
No. Resti proprietario dell’edificio e continui a usarlo come prima. Concedi soltanto il diritto di realizzare e mantenere l’impianto sulla copertura, per la durata stabilita.
Se vendo l’immobile, che cosa succede al contratto?
Il diritto di superficie è trascritto nei registri immobiliari e segue l’immobile: chi compra subentra nel rapporto. Per questo, se hai in programma una vendita, conviene dirlo prima della lettera di intenti.
L’immobile è in leasing o ipotecato: posso concedere il tetto?
Il diritto di superficie lo concede il proprietario. Se l’immobile è in leasing o gravato da ipoteca vanno coinvolte la società di leasing o la banca. Segnalalo al primo contatto: lo si affronta nello studio preliminare.